Kdo a za kolik koupí váš byt?

Realitní trh se oproti roku 2020 a 2021 razantně změnil. Zvýšení úrokových sazeb a celkově panující ekonomická nejistota v roce 2022 zastavila zdánlivě nezastavitelný růst cen nemovitostí. Kdy přijde očekávaný pokles? Dle mého už cenová korekce nemovitostí započala. Pokud je cena vašeho bytu určena na základě toho, co jiného se v okolí nabízí, zbystřete, protože vám může uniknout příležitost prodat jej za stále výhodnou cenu. Kupující přece nemohou akceptovat nesmyslné ceny nemovitostí, které by ohrozily jejich finanční stabilitu.

Kdo a za kolik koupí můj byt?

Co se změnilo od dubna 2022?

V dubnu 2022 vešly v platnost povinné podmínky od České národní banky pro vyřizování hypotečních úvěrů. Splátka hypotečního úvěru může být maximálně polovina čistého měsíčního příjmu domácnosti. Pokud je tedy čistý měsíční příjem domácnosti 60 000 Kč, splátka hypotéky nemůže být vyšší než 30 000 Kč za měsíc. Celková výše hypotečního úvěru může být zároveň maximálně 9,5 krát vyšší než čistý roční příjem domácnosti.

V červenci 2022, kdy píšu tento článek, by si výše uvedená domácnost s ohledem na úrokovou sazbu přes 6% mohla koupit nemovitost za 5 300 000 Kč s tím, že alespoň 500 000 Kč musí mít v hotovosti a banka jim půjčí maximálně 4 800 000 Kč. Ve skutečnosti jsou dnes ale banky s poskytováním hypotečních úvěrů velmi opatrné. Častokrát je neposkytnou i přesto, že jsou splněny výše uvedené podmínky. Kupujícím doporučuji spolupráci s hypotečním specialistou, který spolupracuje se všemi bankami.

Níže je odkaz na hypoteční kalkulačku, kde si můžete spočítat aktuální výši splátek při zadané úrokové sazbě. V blízké době se úroky bank mohou dostat i přes hranici 7%.

https://www.kalkulackahypoteky.cz

Typy kupujících

Cenu pod kterou byste váš byt neměli prodávat určíme na základě výnosové metody. Zjistěte si nebo se zeptejte makléře, za kolik je možné byt pronajmout. Odečtěte všechny náklady jako je pojištění, neobsazenost (záleží na lokalitě, v Praze počítáme s nízkou například -3%), fond oprav, amortizaci nemovitosti (3,4%).

Jako příklad si můžeme ukázat tento byt inzerovaný na srealitách.

Nájem je bez poplatků, které si nájemník hradí navíc. Od nájemníka podle nabídky dnes vybereme cca 20 000 Kč a můžeme začít odečítat naše náklady.

20 000 - 2500 fond oprav - 300 pojištění - 570 neobsazenost - 630 amortizace = 16000 Kč čistý nájem

Ročně tedy byt vydělá přibližně 192 000 Kč. Kdybychom byt měli koupit v hotovosti za cenu uvedenou v inzerátu, činil by čistý roční výnos 2,86% (návratnost 35 let), kdybychom si při dnešním úroku na 90% půjčili od banky, tak je návratnost na námi vložených 10% peněz krásných -35% p.a. (Ano mínus). Splátka hypotéky je dnes až 36 000 Kč/měsíčně za tento byt.

Vraťme se ale k tomu, jaká je opravdová hodnota tohoto bytu. Investor vzhledem k tomu, jaký je dnes úrok na spořícím účtu, bude chtít čistý roční výnos minimálně 4%. Z toho, jaký je čistý roční nájem a jaký výnos investor požaduje můžeme dopočítat cenu, za kterou je ochotný koupit.

Pokud si stále nejste jistí, jak si to vypočítat, neváhejte se mi ozvat.

Aktuální čistý výnos z nájmu / požadovaný procentuální výnos ve zlomku = Cena
192 000 / 0,04 = 4800000 Kč

Výše uvedenou cenu je ochoten akceptovat hotovostní investor. Zejména pokud si je vědom, za kolik by byl ochotný byt koupit investor skrz hypoteční úvěr. Spočítejme si i tento případ.

Pokud je v dnešní době čistý nájem 16 000 Kč měsíčně, může si investor skrz hypotéku dovolit mít maximální splátku hypotéky 16 000 Kč měsíčně, aby byl alespoň na nule. To by dnes byt musel koupit za 2 900 000 Kč. Takový pád ceny je dle mého nereálný.

V Praze jsme na tento jev zvyklý, protože jsou zde investiční byty z většiny financovány hotovostí. I před rokem, kdy byly úrokové sazby hypotéky i za 2,5%, bychom si mohli tento byt pořídit za maximálně 4 400 000 Kč, abychom byli při stejném nájmu na nule při financování 90% hypotékou.

Častokrát se pletu, ale dle mého budou i nadále růst ceny nájmů a o něco se sníží ceny nemovitostí, střetne se to někde uprostřed. Čím více budou růst nájmy, tím více budou ospravedlněny ceny nemovitostí. Pokud bychom se dostali do situace, kdy i nájmy budou stagnovat, pro ceny nemovitostí to nebude dobrá zpráva. Co se ale stane můžeme jen hádat, pokud nemáme k dispozici magickou křišťálovou kouli.

Chceš se stát součástí týmu?

Pokud přemýšlíte o tom zda se stát se realitním makléřem či makléřkou, neváhejte se mi ozvat. Probereme to a třeba zrovna spolu vylepšíme realitní trh!

Registrovat se

Už jste členem uzavřené nemovitostní skupiny?
Neveřejné investiční nabídky, propojení lidí se zájmem v investování do nemovitostí.

Poslední příspěvky

Prodáváte? Uděláme vám osobně zdarma odhad na nemovitost.

Kupujete nemovitost? Nechte si zasílat nabídky a novinky.
Díky, povedlo se! Mějte se hezky. :)
Oops! Something went wrong while submitting the form.