Sleduji, že online odhady nemovitostí jsou populární variantou pro odhad ceny nemovitostí. Ačkoliv nechci házet všechny do jednoho pytle, tak musím říct, že informace o ceně, skrz online odhad, můžou být mnohdy omezené a nepřesné. Vždy záleží z jaké databáze o prodeji nemovitostí daný web čerpá a jak je obsáhlá. Dovolím si říct, že ve velkých městech jako je Praha nebo Brno může být odhad typizované nemovitosti, jako je například panelový byt, vcelku přesný. Co ale dělat, když je vaše nemovitost něčím odlišná, něčím co sami cítíte, že má vliv na cenu? V tomto případě je zapotřebí přidat do odhadu lidský faktor.
Profesionál vezme v potaz i věci, které mají vliv na výslednou cenu odhadu. Zvýšená poptávka bude například na světlý byt, na krajní řadový dům nebo naopak menší kvůli absenci schodiště nebo nežádoucí dispozice nemovitosti. Profesionál, jako je například realitní makléř, je v častém kontaktu s kupujícími a z jeho zkušeností je schopen rozpoznat, na jaké věci kladou lidi větší a menší důraz a podle toho usoudit jejich vliv na prodejní cenu.
Pokud máte zájem, mohu vám v rámci svého servisu udělat odhad na nemovitost zdarma. Případně mě neváhejte kontaktovat.
Jak postupovat při odhadu nemovitosti?
Odhad ceny rodinného domu
Cena rodinného domu se skládá z ceny samotné stavby a z ceny pozemku. Ceny pozemku mají v čase tendenci růst, hodnota stavby se časem snižuje vlivem opotřebení a proto ji v rámci výpočtu amortizujeme. Počítáme cenu za m², kterou následně vynásobíme velikostí pozemku a velikostí domu. Sečteme výsledné částky pozemku a stavby a máme představu o tržní ceně nemovitosti. mohlo by vás zajímat: Jak prodat nemovitost nad tržní cenou
Cena pozemku
Pokud nemáte přístup k cenové mapě nebo není dostatek dat pro Vaší lokalitu, najděte všechny inzeráty pozemků ve vašem okolí (portály sreality, reality idnes, bezrealitky, bazoš). Pokud jich není dostatek pro odhad ceny, kontaktujte místního makléře a na cenu pozemků v dané lokalitě se ho zeptejte.
Případně pro porovnání cen použijte jiné lokality, které mají podobné rysy co se občanské vybavenosti týče, veřejné dopravy nebo vzdálenosti od okresního města.
Cena za m² se liší u velkých pozemků oproti menším. Pokud je nabízen stavební pozemek o výměře 4000 m², musí mít úměrně k dostupnosti pro kupující menší cenu za m² než běžný pozemek o výměře 800 m². Porovnávejte tedy pozemky s +- stejnou velikostí.
Pokud chcete prodat velký stavební pozemek, ověřte si, zda není rozumné a možné ho rozdělit a maximalizovat tím zisk. Více ve článku Jak rozdělit pozemek a maximalizovat cenu
Porovnávejte s pozemky stejného charakteru, to znamená zasíťovaný, v rámci územního plánu určený pro stavbu apod. více v článku Na co si dát pozor při koupi pozemku
Pozor dejte i na to, že kupní cena uvedena v kupní smlouvě je zpravidla nižší než cena, která byla v nabídce a kalkulujte s tím při výpočtu. (o cca 5%) více v článku Co ovlivňuje cenu pozemku.
Zjištěnou cenu za m² vynásobíme výměrou pozemku. Jak zjistit informace o nemovitosti na katastru.
Cena stavby
Pro výpočet ceny pouze u stavby si vezmeme pro porovnání jaká je v danou dobu cena za postavení nového domu. V roce 2022 se cena u nových dřevostaveb pohybuje mezi 30-40 tis Kč za m² užitné plochy. Vzhledem k tomu, že v posledních letech sledujeme, jak se zdražují ceny za materiály a práci, doporučuji si v době vytváření odhadu ověřit cenu za m² postavení novostavby. Vemte v potaz také konstrukci stavby, ceny se budou lišit například u cihlových a dřevěných domů.
Užitná plocha je podlahová plocha bez konstrukčních prvků jako jsou stěny. Pokud nemáte k dispozici půdorysy domu, ze kterých toto můžete vyčíst, najděte si na katastru zastavěnou plochu domu, kterou vynásobíte koeficientem 0.8 (tím z plochy vcelku přesně eliminujeme plochu pod nosnými částmi stavby.) a následně vynásobíte počtem podlaží.
100 m² x 0.8 = 80 m²
80 m² x 2 nadzemní podlaží = 160 m² užitné plochy
U amortizace počítáme, že když se stavba nijak neudržuje po dobu 80 let, je pravděpodobně bezcenná a vyplatí se postavit novou.
Její hodnota se odvíjí od míry opotřebení strukturních prvků stavby a od doby kdy byla provedena poslední významná rekonstrukce.
V případě, že chcete udělat odhad na nemovitost, kterou jste postavili před 20 lety, počítejte její cenu za m2 obytné plochy následovně:
(koeficient hodnoty) x (cena za m² novostavby dané v dané době) = (cena m² odhadované nemovitosti)
60/80 x 36 000 Kč/m² = 27 000 Kč/m²
Pokud byly provedeny menší nebo rozsáhlejší rekonstrukce, snižujeme tím vliv opotřebení a kalkulujeme s tím v koeficientu. V případě, že byla 80 let stará nemovitost kompletně zrekonstruovaná, počítáme cenu novostavby.
Nemovitost, kterou jste koupili před 20 lety a před 10 lety jste provedli rekonstrukci i ve smyslu modernizace koupelen, kuchyně a obytných místností, amortizujeme následovně:
70/80 x 36 000 Kč/m² = 31 500 Kč/m²
Pokud máte garáž spojenou s domem, počítejte její cenu jako ½ hodnoty obytné plochy vynásobené výměrou garáže (u výše uvedeného příkladu by cena garáže byla 15 750 Kč/m²)
U sklepa je to taktéž ½ nebo, pokud je obyvatelný, počítejme stejně jako cenu obytné plochy.
Přidanou hodnotou je například bazén, venkovní přístřešek, upravená zahrada apod. Tyto položky k odhadu přičtěte podle toho, kolik vás stály s přihlédnutím k jejich aktuálního stavu.
Odhad ceny bytu
Co se prodeje bytu týče, lokalita je velmi podstatná a tvoří většinu hodnoty vaší nemovitosti. Odhad tržní hodnoty bytu určíme porovnávací metodou.
Začneme analýzou všech aktuálně nabízených bytů ve vaší lokalitě, pokud je inzerovaných bytů dostatek, držte se podobného technického stavu a velikosti bytu. Pokud je jich méně, přidejte do tabulky všechny byty, které jsou v blízkosti odhadované nemovitosti.
Vypište všechny nabídky, které jste našli a ke každé si udělejte poznámky viz tabulka níže. Stav 10/10 znázorňuje novostavbu, stav 0/10 je byt před kompletní rekonstrukcí. Porovnejte se stávajícím stavem Vaší nemovitosti. Pokud do analýzy musíte zahrnout i byty o jiné velikosti, vemte v potaz, že čím větší je podlahová plocha bytu, tím je jeho cena za m² menší. Je to dáno jejich finanční dostupností pro kupující. Jednoduše řečeno, byt 1+kk o 35 m² si může dovolit více lidí, než 4+kk o 100 m² a cena za m² bude u většího bytu o cca 10-15% nižší.
V roce 2022 můžete počítat s tím, že rozdíl v ceně u bytu před kompletní rekonstrukcí a bytu odpovídající standardu novostavby činí cca 20 000 Kč/m². Pokud jsou například průměrné ceny nově rekonstruovaných panelových bytů 100 000 Kč/m² a váš byt ve stejné lokalitě je před kompletní rekonstrukcí, počítejte s cenou 80 000 Kč/m².
S čím počítat u odhadu atypického podkrovního bytu?
U podkrovního bytu musíme vzít v úvahu, že je prostor často zmenšený šikminou střechy. Do výpočtu ceny nezapočítáváme plochu pod šikminou, kde je od podlahy menší výška než 1,2 metru.
Důležité faktory, které ovlivňují poptávku po bytě:
Číslo podlaží - Nejvýraznější rozdíl v ceně je u bytů, které jsou v přízemí. Ze své zkušenosti realitního makléře vím, že poptávka po přízemních bytech je výrazně menší, než u bytů ve vyšším podlaží. Cena za přízemní byt je o cca 15% menší oproti výše umístěným bytům. Pokud v domě není výtah, atraktivnost vyššího podlaží je samozřejmě menší.
Typ vlastnictví - Rozdíl v ceně u bytů v osobním a družstevním vlastnictví je přibližně o 20%. Družstevní byty mají menší cenu převážně proto, že na nemovitost nelze podat zástavní právo například pro hypoteční úvěr.
Stav společných prostor a pláště domu - Zanedbané společné prostory nebo zevnějšek domu vypovídá o fungování, respektive nefungování SVJ nebo družstva a kupující na to budou přihlížet v rámci ceny, kterou jsou za byt ochotni zaplatit.
Dispozice - V případě, že prodáváte 1+kk o královské výměře 70 m², počítejte s tím, že cena za m² musí být atraktivnější, jelikož počet poptávajících bude menší. Na druhou stranu například byt o velikosti 55 m², který má chytře řešenou dispozici 3+kk bude atraktivnější než stejně velký byt o dispozici 2+kk a proto bude jeho cena za m² vyšší.
Chceš se stát součástí týmu?
Pokud přemýšlíte o tom zda se stát se realitním makléřem či makléřkou, neváhejte se mi ozvat. Probereme to a třeba zrovna spolu vylepšíme realitní trh!
