Tento článek a video k němu připojené slouží pro lidi, kteří zvažují koupi nemovitosti za pomoci hypotečního úvěru. Pořízení vlastního bydlení je velké rozhodnutí a odpovědnost. Čím dříve se začnete připravovat, tím lepší bude vaše pozice až bude potřeba aktuální.
Skojová: Pokud uvažujeme o uspokojení vlastního bydlení, tak očekávat radikální pokles prodejní ceny nepřipadá v úvahu. A navíc se nyní zvyšují úrokové sazby a stěžují se podmínky získání úvěru. Co se vlastního bydlení týče, tak bych to neodkládala.
Jeden z hlavních problémů, se kterými se lidé setkávají při zařizování hypotéky je nedostatek vlastních zdrojů. V dnešní době, kdy se rodinný dům u Prahy prodává okolo 10 milionů se při 20% vlastních zdrojů bavíme o 2 milionech korun. Hlavní je tedy plánovat dopředu a finance kumulovat.
Skojová: Doporučuji se učit a připravit se na úvěr formou odkládání splátek
Odložené splátky směřujte na stavební spoření nebo spořící účet. Po dvou letech, co máte založeno stavební spoření a máte naspořeno bankou určené procento z cílové částky, můžete využít vcelku výhodný řádný úvěr ze stavebního spoření, který vám může pomoci pro dosažení na vlastní zdroje. Založení stavebního spoření vás v některých případech nestojí nic, v jiných pár set korun. Vyplatí se ho založit co nejdříve, aby vám běžela dvouletá lhůta potřebná pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Ze stavebního spoření lze zařídit i tzv. překlenovací úvěr v podstatě ihned po založení, ten má ovšem vyšší úrok.
Produkty jako je stavební spoření nebo spořící účet nemají příliš vysoké zhodnocení, ale funguje zde psychologický aspekt, který dopomáhá k tomu, abyste peníze neutratili a kumulovali je. Předčasným výběrem stavebního spoření přijdete o státní podporu a u spořících účtů je možné nastavit výpovědní lhůtu, která vás omezuje v okamžitém použití peněz pro jiné účely než bydlení.
Nedostatek vlastních zdrojů nutně nemusí znamenat, že vám nebude banka chtít poskytnout hypoteční úvěr. Důležitá je pro banku bonita klienta, neboli schopnost dostát svým závazkům. Financování vlastních zdrojů je nutné dobře zvážit, abyste nebyli v budoucnu ohroženi vyššími splátkami. Pokud máte vysoké příjmy, na pořízení bydlení spěcháte a splátky budou nastaveny tak, že budete finančně stabilní, tak je namístě využití nástrojů jako je výše zmiňovaný úvěr ze stavebního spoření nebo spotřebitelský úvěr.
LTV - loan to value, poměr půjčky a výše zástavy neboli poměr půjčky a odhadované hodnoty zastavěných nemovitostí.
Pokud má klient dostatečnou bonitu a je schopen použít další nemovitost jako zástavu, může dosáhnout na úvěr i bez vlastních zdrojů. Pro vysvětlení, pokud kupuji nemovitost za 10 mil a banka požaduje maximální LTV 80% - výše hypotéky nebude větší než 8 mil a musím doložit 2 mil jako vlastní zdroje.
Když použiju jako zástavu i další nemovitost (například rodičů) a celková hodnota zastavěných nemovitostí bude 20 mil, tak bude LTV 50%. Pokud budu svými příjmy schopen pokrýt výši splátky, bude mi banka ochotna půjčit celých 10 milionů na koupi nemovitosti. Čím větší je zástava, tím menší je riziko pro banku a je možné dosáhnout na 100% financování nemovitosti.
Zkrácení splatnosti úvěru (65-70 let nejstaršího žadatele).
max 4 žadatelé, když jsou to sourozenci nebo rodinný příslušníci, banka může započítávat dvě domácnosti a výdaje s nimi spojené.
Co se týče vytváření vlastních zdrojů formou investic, přináší to s sebou, kromě průměrně vyššího zhodnocení než například u spořících účtu, i rizika. Pokud je pro vás potřeba pořízení vlastního bydlení vzdálená, jste mladí, studujete, ale už nyní vás růst cen nemovitostí nutí přemýšlet, jak budete takové koupě v budoucnosti schopni, máte jednu velkou výhodu - čas. V tomto případě bych zvažoval o něco riskantnější formu získávání vlastních zdrojů a to formou investic. V časovém horizontu 5-10 let máte možnost zhodnotit vaše peníze obstojným způsobem. Počítejte s tím, že může být propad na trhu, ale dokud dodržíte delší časový horizont a navíc budete investovat pravidelně, tak je riziko, že se vaše peníze v průběhu let nezhodnotí, velmi zanedbatelné. V dnešní době je začít investovat do fondů nebo akcií velmi snadné, ale doporučuji si nechat poradit od někoho, kdo se touto problematikou živí a do doporučených produktů sám investuje.
Skojová: Nemyslím si, že regulace ze strany ČNB budou mít v krátkém období tak významný vliv na ceny nemovitostí. Mezi lidmi je spoustu hotovosti.
Skojová: Nedělám úvěry s klienty za každou cenu. Snažím se vymyslet financování tak, aby dávalo smysl a věděli co je čeká, jestli to budou schopni udržet a starám se o ně po celou dobu úvěru, sleduji s nimi vývoj cen na trhu a když přijde na refix, nejsem příliš zastánce refinancování u jiných bank. Jsem zastáncem toho, že by se na trhu mělo získat na trhu co nejvíce proti nabídek a využít je při vyjednávání lepších podmínek v rámci stejné banky.
Pokud přemýšlíte o tom zda se stát se realitním makléřem či makléřkou, neváhejte se mi ozvat. Probereme to a třeba zrovna spolu vylepšíme realitní trh!
Už jste členem uzavřené nemovitostní skupiny?
Neveřejné investiční nabídky, propojení lidí se zájmem v investování do nemovitostí.
