Začněte u svého daňového přiznání
Ať jste zaměstnaní či podnikáte, začněte u toho jaká je výše vašich zdanitelných příjmů. Pokud chcete rozšiřovat své bohatství skrz úvěry, zapomeňte na nepřiznávání svých příjmů. Mělo by být tedy logické, že se nebudete dopouštět nelegální činnosti, ale reálně víme jak to v některých oborech funguje. Mějte to na mysli. Pokud budete v tomto ohledu šidit stát, v závěru při žádosti o úvěr zjistíte, že jste si sami sobě vykopali bonitní hrob. V jednom z dalších článků laicky vysvětlím princip, jak vám nemovitosti pomohou legálně platit méně na daních. Nákup nemovitosti je delší proces než třeba nákup akcií, je nutno tedy celkově nepodcenit přípravu na získání hypotéky, pokud je to pro nás jediná možnost jak této investice využít.
Vzít si hypoteční úvěr nebo počkat?
Ať tento článek čtete v jakékoliv době, některé principy fungují stále. V dobách nízkých úrokových sazeb jsou úvěry logicky dostupnější, tím se zvýší poptávka i po bydlení a konkurence se vám zvyšuje. V roce 2020 jsem se například setkával i s tím, že koupit nemovitost pod tržní cenou bylo obtížné i v exekučních dražbách - byl příliš vysoký počet zájemců, kteří kupovali buďto vlastní bydlení nebo si nedali dostatečně záležet na tom, jakou reálnou hodnotu nemovitost má. Špatně zadlužit se můžete opravdu kdykoliv, nemálokrát jsem potkal člověka, který se chlubil jak výhodně koupil byt 2+kk skrz hypoteční úvěr a doplácí pouze 2500 Kč měsíčně. Jak říkal bohatý táta ve známé knížce: ,,kolik takových nemovitostí si můžeš dovolit? 5 nebo 10? Zkus aby ti naopak každý měsíc vydělávala.”.
Za kolik % si peníze budete půjčovat se mění s trhem. Berte to ale racionálně, pouze jako další náklad pro dosažení kladného příjmu. V jakoukoliv dobu je možné najít výhodnou investici do nemovitosti. Můj názor je, že dnešní doba přispívá k tomu, že to bude snažší a upřímně si myslím, že zdražení úrokových sazeb je velká výhoda, ve které ne všichni vidí potenciál.
Druhy příjmů z nemovitosti
Když koupíte nemovitosti skrz hypoteční úvěr za účelem pronájmu, plynou vám různé druhy příjmů.
První z nich, který přímo nevidíte je svým způsobem forma spoření - každá měsíční splátka bance se skládá z úroku (výdělek pro banku) a jistiny (splacení části dluhu). Například první měsíční splátka 30 000 Kč je složena z 24 000 Kč úrokem a zbylých 6000 Kč jistinou. Tato jistina je uložena ve vaší nemovitosti jako v prasátku, ale existují způsoby jak ji můžete z nemovitosti vytáhnout peníze (i bez rozbití pomyslného prasátka).
Druhý čistý příjem je cashflow v případě, že je tedy kladné. Velmi zjednodušeně je to rozdíl mezi náklady, tím co platíte bance a příjmy z nájmu samotného. V případě splátky úvěru 30 000 Kč měsíčně bance a čistého měsíčního nájmu 36 000 Kč je cashflow 6 000 Kč.
Třetím (opět skrytým) příjmem může být považována daňová výhoda, když se nemovitost dostane do daňové ztráty. S tímto vám ovšem pomůže daňový poradce. Velmi stručně a laicky popisuji ve článku zde.
V našem případě je čistý příjem celkem 12 000 Kč složený z 6000 Kč uložené jistiny a 6000 Kč z cashflow.
Kumulování příjmů
Je pravda, že takto dosažený čistý příjem vás nemusí přímo nadchnout. Ale nikdo netvrdil, že můžete přestat pracovat již po nákupu první investiční nemovitosti. Vaše nemovitost ovšem v čase nabývá na hodnotě a zároveň roste i nájem.
V daňovém přiznání se vám nebudou promítat pouze zvyšující se příjmy z vaší kariéry, ale také příjmy z pronájmu nemovitostí, které by v našem případě tvořili (očištěné od nákladů) 36 000 Kč měsíčně. Toto samozřejmě banka bere v potaz při vyřizování dalších hypotečních úvěrů - říká se že po první úspěšné investici do nemovitosti na pronájem již nebudete chtít skončit. Osobně v době psaní tohoto blogu řeším druhou a vím, že to určitě není poslední.
Za využití vašeho času byste měli být schopni vždy vydělat více peněz než například skrz nájem z nemovitosti. Každý máme nějakou míru výdajů, pod které se nedostaneme. První nemovitost pro vás může představovat například (byť jen možná částečné) finanční uspokojení vašich potřeb o bydlení. Pokud jsou ve finále příjmy z nemovitostí větší než běžné výdaje, může být hlava čistá od těchto starostí a víme, že jak trávíme náš čas je jen a pouze naší volbou a nikoliv způsobem, jak si vydělat na živobytí. Leccos se může změnit a možná objevíte aktivity které vás opravdu baví a na které jste kdysi ani nepomysleli.
